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Desde sua retomada em 2023, o Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) voltou a assumir papel estratégico na política habitacional brasileira, impulsionando a construção civil, a geração de empregos e ampliando o acesso à moradia, inclusive para a classe média.

Nesse novo ciclo, o programa acumulou resultados expressivos e contribuiu para a redução do déficit habitacional, que passou de 6,21 milhões para 5,97 milhões de moradias em 2023, atingindo seu menor patamar histórico.

Apesar dos avanços, o programa ainda enfrenta desafios estruturais para acelerar as obras e garantir o equilíbrio entre financiamento, produtividade, mão de obra e viabilidade econômica.

Criado em 2009 para reduzir o déficit habitacional (que naquele ano atingia 7 milhões de domicílios), ampliar o acesso da população de baixa renda à casa própria e impulsionar a construção civil, o MCMV foi responsável pela contratação de cerca de 4,86 milhões de moradias e pela entrega de aproximadamente 3,77 milhões de unidades entre 2009 e 2018, com investimentos de R$ 418,2 bilhões.

O programa gerou milhões de empregos e impulsionou o mercado habitacional, mas também foi alvo de críticas pela localização de empreendimentos em áreas periféricas, com infraestrutura insuficiente e qualidade construtiva desigual.

Em 2020, o Minha Casa, Minha Vida foi substituído pelo programa Casa Verde e Amarela, que reduziu o foco na Faixa 1, diminuiu os subsídios diretos e a produção de moradias totalmente subsidiadas.

O período também foi marcado pelo aumento de obras paralisadas e de unidades inacabadas.

O programa gerou milhões de empregos e impulsionou o mercado habitacional, mas também foi alvo de críticas. Foto: Agência Brasil

Retomado em 2023, o MCMV passou por uma reformulação, com orçamento recorde (que, em 2025, atingiu R$ 180 bilhões), ampliação das faixas de renda para famílias com rendimento de até R$ 13 mil e financiamento para imóveis de até R$ 600 mil.

Segundo Márcio Vale, secretário especial adjunto da Secretaria Especial do Programa de Aceleração do Crescimento (SEPAC), ligada à Casa Civil, o primeiro grande marco foi alcançado antes do previsto.

“A meta de contratar 2 milhões de moradias até o final do governo foi alcançada com mais de um ano de antecedência, em novembro de 2025. Até maio de 2026, o MCMV já ultrapassou a marca de 2,4 milhões de moradias contratadas”, revela.

FLUXO CONTÍNUO

Apesar do avanço nas contratações, entidades do setor ressaltam que contratar moradias não significa entregá-las.

O principal desafio é transformar recursos em capacidade produtiva, superando gargalos como baixa produtividade, escassez de mão de obra, custos elevados, morosidade nos processos de licenciamento e limitações de financiamento, além de ampliar a industrialização e o uso de novas tecnologias.

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) avalia que o setor tem condições de atender ao volume de contratações previsto pelo programa, desde que haja previsibilidade e fluxo contínuo de projetos.

Para Clausens Roberto de Almeida Duarte, vice-presidente da Área de Habitação de Interesse Social (CHIS) da entidade, “o sucesso da meta dependerá menos da escala de execução das construtoras e mais da agilidade dos processos de análise, aprovação e contratação, da estabilidade dos recursos e da manutenção de condições que permitam às empresas continuar investindo e produzindo”.

O principal desafio é transformar recursos em capacidade produtiva, superando gargalos como baixa produtividade, escassez de mão de obra, custos elevados, morosidade nos processos de licenciamento e limitações de financiamento. Foto:Divulgação

A avaliação é compartilhada por Anderson Lopes Morais, diretor comercial da BRZ Empreendimentos.

Para ele, o setor privado possui potencial para ampliar a produção, mas depende de um ambiente previsível.

“O ciclo de um empreendimento se inicia, no mínimo, dois anos antes, com a disponibilidade de um terreno bem localizado, um projeto que possua viabilidade financeira e que encontre uma demanda aquecida no momento do lançamento”, comenta.

Outra mudança foi a priorização de empreendimentos em áreas urbanas consolidadas, com acesso a transporte, comércio, serviços e equipamentos públicos, substituindo o modelo de construção em regiões periféricas.

“As contratações passaram a priorizar propostas localizadas em áreas com acesso a equipamentos públicos, comércio, serviços e transporte coletivo”, diz o secretário Márcio Vale.

“Imóveis públicos subutilizados vêm sendo destinados à produção de moradias em áreas centrais, por meio da requalificação e do retrofit de edificações existentes”, completa.

Para Romeu Braga Neto, CEO da Incorporadora REV 3, a priorização de bairros consolidados representa uma das principais mudanças estruturais do MCMV.

“Em São Paulo, estamos conseguindo tirar as pessoas das localidades mais distantes e trazer para bairros centrais e com boa infraestrutura, diminuindo o tempo de deslocamento das pessoas”, pontua.

Segundo ele, o movimento impulsiona apartamentos compactos (com metragens entre 22 e 47 m²), mais bem-localizados e com infraestrutura compartilhada, como coworking e áreas de lazer.

Histórico recente demonstra que a habitação perdeu parte dos recursos originalmente destinados ao setor, comprometendo investimentos estruturantes. Foto:MARCELO CAMARGO/ AGÊNCIA BRASIL

Para Eduardo Zaidan, presidente executivo do SindusCon-SP, a tendência também representa uma evolução urbanística.

“Os empreendimentos em áreas centrais exigem melhor aproveitamento dos terrenos e maior integração com a infraestrutura urbana”, destaca. Segundo ele, essa estratégia reduz deslocamentos, combate o espraiamento urbano e favorece cidades mais inclusivas.

A expansão do MCMV para áreas centrais também transformou a engenharia dos empreendimentos.

Se antes predominavam grandes terrenos periféricos, hoje as incorporadoras atuam em lotes menores, cercados por edificações e com logística mais complexa.

Segundo Braga Neto, “nossos empreendimentos estão sendo desenvolvidos em terrenos a partir de 1.200 m2, o que é bastante desafiador”.

Ele destaca que as dificuldades começam antes mesmo da construção, com maior complexidade logística e na definição das soluções técnicas de projeto.

Mesmo com juros subsidiados, milhões de famílias encontram dificuldades para obter aprovação de crédito devido ao endividamento. Foto: BRZ EMPREENDIMENTOS

Nesse contexto, a necessidade de preservar a viabilidade econômica faz com que a escolha do sistema construtivo se torne estratégica.

“Tudo depende do modelo da edificação, como parede de concreto, estrutura convencional ou alvenaria estrutural, pois cada uma delas se enquadra em um tipo específico de projeto”, esclarece Braga Neto.

“Outra é o uso de produtos e tecnologias mais industrializadas na obra, como instalações elétricas e hidráulicas. E ainda podemos substituir o bloco de vedação pelo dry wall, tornando a obra mais rápida e mais limpa”, completa.

FINANCIAMENTO

A ampliação das faixas de renda e dos limites de financiamento ampliou o alcance do MCMV, mas especialistas alertam que sua sustentabilidade depende da preservação das fontes de funding e de um ambiente econômico favorável.

Nesse contexto, o FGTS continua sendo apontado como o principal pilar do programa, apesar do avanço da participação do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), do Fundo Social e do mercado de capitais.

Para o setor, o futuro da iniciativa depende do equilíbrio entre disponibilidade de recursos, oferta de crédito, inadimplência, capacidade de pagamento das famílias e segurança para que construtoras e incorporadoras mantenham seus investimentos.

De acordo com Clausens Duarte, da CBIC, trata-se de uma questão estratégica para o setor

. “O FGTS possui uma dupla missão: proteger o trabalhador, por meio da formação de patrimônio e poupança, e financiar políticas públicas de habitação, saneamento e infraestrutura”, reforça.

Segundo a SEPAC, o governo federal vem implementando uma estratégia de diversificação das fontes de financiamento da política habitacional. Foto: MCID

Na sua avaliação, utilizar recursos do fundo para finalidades de curto prazo pode comprometer investimentos estruturantes.

“Utiliza-se uma poupança de longo prazo para resolver demandas de curto prazo, comprometendo a capacidade futura do fundo de financiar moradia, saneamento e infraestrutura”, frisa Duarte, lembrando que, em debate recente promovido pela CBIC, foi destacado que apenas o saque-aniversário retirou R$ 14,9 bilhões do FGTS em 2026, “reduzindo o potencial de investimento do fundo”.

A preocupação é compartilhada pelas incorporadoras. Na avaliação de Anderson Morais, da BRZ, o histórico recente demonstra que a habitação perdeu parte dos recursos originalmente destinados ao setor.

“Nos últimos anos, mais de R$ 140 bilhões do FGTS foram desviados para outras finalidades”, assinala.

Segundo ele, a estabilidade do fundo é fundamental tanto para o setor produtivo quanto para as famílias.

“Além de garantir previsibilidade ao setor, o FGTS é decisivo para muitas famílias que utilizam o saldo como entrada ou complemento do financiamento.”

Para reduzir a dependência do FGTS, o governo federal – em conjunto com o Conselho Monetário Nacional (CMN) e o Banco Central – promoveu aperfeiçoamentos regulatórios para ampliar a eficiência do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo).

As medidas modernizaram as regras de direcionamento dos recursos da poupança para o crédito imobiliário, ampliaram as condições de financiamento do sistema por meio do efeito multiplicador e fortaleceram a captação de recursos via mercado de capitais.

A expectativa oficial é de que essas mudanças permitam ampliar em cerca de R$ 50 bilhões o volume de crédito imobiliário disponível já no primeiro ano.

Segundo Márcio Vale, essa iniciativa faz parte de uma estratégia mais ampla de diversificação das fontes de financiamento do MCMV.

“Mais do que estudar novas alternativas, o governo federal vem implementando uma estratégia de diversificação das fontes de financiamento da política habitacional”, afirma.

O novo modelo, diz ele, combina recursos do FGTS, do SBPE e do Fundo Social. “Nos últimos meses, o SBPE e o Fundo Social já correspondem a mais de 1/4 dos recursos financiados pelo programa”, destaca.

ENDIVIDAMENTO

Um fator que começa a preocupar incorporadoras é a deterioração das condições financeiras dos compradores. Mesmo com juros subsidiados, milhões de famílias encontram dificuldades para obter aprovação de crédito.

Além da preservação do FGTS, o setor começa a discutir uma mudança estrutural na forma de financiar a produção imobiliária. Foto: UNICOS

O problema ganha ainda mais relevância diante do elevado nível de endividamento das famílias brasileiras, que reduz a margem disponível para assumir financiamentos de longo prazo.

Segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc), o país tem 80 milhões de famílias endividadas, sendo 15 milhões em situação de inadimplência crônica.

“O comprometimento da renda das famílias é um fator que precisa ser acompanhado pelo setor, principalmente nas faixas de renda em que o orçamento familiar tem menor margem para absorver aumentos de despesas”, salienta Morais, da BRZ.

Além disso, um elemento relativamente novo passou a influenciar a análise de crédito.

“Atualmente, a Caixa já considera o histórico de gastos com apostas como fator eliminatório na concessão de crédito imobiliário”, relata o diretor, ressaltando que o comprometimento da renda se tornou um novo filtro para o acesso ao financiamento imobiliário. Segundo ele, esse cenário já afeta diretamente o desempenho comercial das empresas

. “A taxa de reprovação chega a atingir 40% dos candidatos ao financiamento habitacional”, diz.

Nesse cenário, o mercado olha para novas fontes de capital. Além da preservação do FGTS, o setor começa a discutir uma mudança estrutural na forma de financiar a produção imobiliária.

Na visão de Morais, o mercado de capitais deverá ganhar importância nos próximos anos.

“Já se fala de que o futuro do funding imobiliário, do lado das incorporadoras, vai necessariamente passar pelo mercado de capitais, com veículos financeiros como LCI, CRI e LIG”, acredita, indicando que essa diversificação pode reduzir a pressão sobre os recursos públicos e ampliar as condições de financiamento do setor.

INDUSTRIALIZAÇÃO

Além disso, a industrialização da construção deixou de ser tendência para se tornar uma necessidade.

Para os especialistas, produzir milhões de moradias exigirá acelerar a adoção de sistemas construtivos industrializados.

Segundo Duarte, da CBIC, “a industrialização da construção avança, mas ainda não no ritmo necessário para promover uma transformação sistêmica do setor”.

A industrialização da construção deixou de ser tendência para se tornar uma necessidade. Foto: KRONAN

Ele destaca que já existem experiências consolidadas com paredes de concreto, estruturas pré-fabricadas, fachadas industrializadas, kits hidráulicos e elétricos, módulos produzidos em fábrica e sistemas construtivos off-site.

“A disseminação desse modelo, porém, ainda enfrenta obstáculos como falta de previsibilidade da demanda, dificuldades de financiamento, logística, tributação e homologação técnica, além da diversidade de legislações urbanísticas e ambientais entre os municípios, que prolonga a aprovação dos empreendimentos, avalia.

Nesse sentido, ele ressalta que fábricas dependem de escala e horizonte de planejamento para serem viáveis. “Sem demanda contínua, os investimentos deixam de se justificar”, adverte.

Na sua visão, industrializar vai muito além da mera substituição do sistema construtivo.

“Não é apenas substituir a alvenaria por outro modelo”, sublinha. “Significa projetar, contratar, produzir e controlar a obra com uma lógica industrial, baseada em planejamento, padronização e eficiência.”

Na avaliação de Manuel Carlos Reis Martins, coordenador executivo da certificação de sustentabilidade AQUA-HQE, da Fundação Vanzolini, a ampliação da produção off-site será fundamental para elevar a eficiência da construção e reduzir a dependência de processos artesanais.

“Por meio de condições mais controladas de produção, a industrialização pode garantir padronização, redução de perdas, melhoria da qualidade dos componentes e do produto final, redução de acidentes e, consequentemente, maior previsibilidade e prazos menores”, sustenta.

A transformação tecnológica da construção também passa pela digitalização dos processos.

Embora o BIM tenha avançado significativamente na etapa de projeto, especialistas afirmam que sua utilização ainda é limitada quando se trata da execução das obras.

De acordo com Martins, diversas etapas permanecem excessivamente analógicas. “São exemplos de processos ainda bastante analógicos o planejamento do canteiro e dos processos construtivos, incluindo aspectos logísticos, execução, monitoramento e gestão da obra”, prossegue.

Em contrapartida, segundo ele, tecnologias modernas podem ser utilizadas para reduzir a variabilidade da produção e otimizar o controle dos processos, como BIM integrado ao orçamento e ao planejamento (4D e 5D), escaneamento 3D dos elementos da edificação combinado ao uso de drones, estruturas em Steel Frame e Wood Frame, inteligência artificial aplicada ao planejamento e ao controle das obras, internet das coisas (IoT) para gestão, monitoramento do canteiro, logística e aprovação de serviços, assim como gêmeos digitais, representações virtuais conectadas ao sistema real e atualizadas continuamente com dados que refletem o estado da construção.

Segundo Clausens Duarte, quando todas as informações acompanham o empreendimento desde o projeto até a entrega, é possível reduzir retrabalho, eliminar redigitações e antecipar problemas antes que eles comprometam custo e prazo.

“A digitalização não consiste apenas em substituir processos em papel por sistemas eletrônicos, mas exige o redesenho dos processos para torná-los mais eficientes”, afirma.

Eduardo Zaidan, do SindusCon-SP, destaca que o maior potencial de aumento da eficiência está justamente nas fases iniciais da obra.

“Os maiores ganhos de produtividade estão concentrados nas etapas de planejamento, compatibilização de projetos, gestão dos canteiros e adoção de sistemas construtivos industrializados”, esclarece, revelando que estimativas do setor indicam que a padronização pode reduzir entre 15% e 20% o custo direto das obras.

DÉFICIT
Apagão de mão de obra preocupa a construção civil brasileira

O vice-presidente da Área de Habitação de Interesse Social (CHIS) da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Clausens Duarte, observa que a mão de obra se tornou um dos pontos mais sensíveis para o setor imobiliário brasileiro.

“No 1º trimestre de 2026, 28,3% dos empresários ouvidos pela CNI (Confederação Nacional da Indústria) apontaram a falta ou o alto custo de trabalhadores não qualificados entre os principais problemas da construção”, posiciona.

Escassez de mão de obra já pressiona cronogramas e custos em parte das obras e segue como um dos principais desafios da construção civil. Foto: FERNANDO FRAZÃO/AGÊNCIA BRASIL

O chamado ‘apagão de mão de obra’ já deixou de ser uma preocupação futura para se tornar um problema concreto. Para Eduardo Zaidan, presidente executivo do SindusCon-SP, essa realidade afeta diretamente os prazos de construção.

“A escassez de mão de obra já pressiona cronogramas e custos em parte das obras e segue como um dos principais desafios da construção civil”, acentua. Segundo ele, o setor tenta reagir por meio de programas de qualificação e na ampliação da participação feminina nas obras.

“O SindusCon-SP pretende elevar em 30% a participação de mulheres nos canteiros”, diz.♦