Com a seca dos tradicionais IPOs na bolsa há quatro anos, o setor imobiliário – cujo crescimento dependeu justamente de injeções de capital e teve o IPO como grande propulsor – vê os fundos de permuta crescerem como uma alternativa mais apropriada para o momento atual.

A assessoria financeira Seneca Evercore aponta que esse tipo de investimento é uma tendência que veio para ficar.

O sócio-fundador da empresa, Daniel Wainstein, define o modelo como o “IPO dos projetos de incorporação”.

Nesse formato, investidores financeiros passam a ter participação nos empreendimentos imobiliários (ao invés de participação na empresa incorporadora), enquanto os incorporadores obtêm os recursos necessários para tocar seus projetos a uma avaliação muito melhor do que conseguiriam se tentassem fazer via IPO.

“O modelo elimina os altos custos de uma listagem em bolsa, como as obrigações regulatórias e a manutenção da relação com investidores”, explica Wainstein.

“Isso somente se tornou viável recentemente, uma vez que o mercado investidor imobiliário cresceu muito, enquanto investidores buscam investir seus recursos em fundos focados nesse mercado”, completa.

O executivo explica ainda que esse mercado de investidores está muito dinâmico e demandante de novos papéis de qualidade, situação muito distinta do que acontece nos IPOs.

“Nas propostas que estamos oferecendo ao mercado, levamos um conjunto de projetos já existentes no qual pool de investidores podem participar com certo percentual, comprando essas participações, além de outros com características semelhantes que viriam a ser acrescentados posteriormente”, conta.

“Por isso, dizemos que esses fundos de permuta podem ser classificados como o ‘novo IPO para o setor imobiliário’, com capacidade para follow-ons precificados adequadamente”, diz.

Segundo Sarah Balestero, sócia-diretora de mercado de capitais da Seneca, “a estrutura viabiliza a execução simultânea de mais projetos, diluindo riscos operacionais e financeiros e trazendo parceiros sob medida para cada desenvolvimento”.